Khi mua bán đát, các bên thường sẽ lập một hợp đồng đặt cọc trước nhằm đảm bảo nghĩa vụ pháp lý của các bên đối với nhau. Vậy hợp đồng đăt cọc mua bán đất là gì? Nội dung hợp đồng đặt cọc gồm những vấn đề nào? Mời bạn đọc cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật Rong Ba.
Những quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là 1 loại giao dịch khá thông dụng đối với việc chuyển nhượng, mua bán những tài sản có giá trị lớn như: nhà, đất. Vì vậy các bên có liên quan luôn quan tâm đến giá trị pháp lý của nó.
Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng đất cũng là một giao dịch dân sự bởi ở đó thể hiện sự thỏa thuận của các bên: bên đặt cọc- bên nhận đặt cọc, vì vậy để hợp đồng này có giá trị pháp lý cũng cần phải đáp ứng những điều kiện sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Chủ thể:
Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ; ngoài ra bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch
Mục đích: không vi phạm điều cấm của pháp luật: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy mục đích của hợp đồng đặt cọc này là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó
Nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm: các nội dung trong hợp đồng đặt cọc thường bao gồm:
– Tài sản đặt cọc (ví dụ: tiền: 100 triệu đồng)
– Thời hạn đặt cọc (ví dụ: 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng)
– Mục đích đặt cọc: để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Quyền , nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
– Xử lý tiền đặt cọc khi thực hiện hợp đồng chính: ví dụ: khoản tiền đặt cọc sẽ được trừ cho việc thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hoặc trả lại cho bên đặt cọc khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất…
– Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc (ví dụ: nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.)
– Phương thức giải quyết tranh chấp…
Hình thức:hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Chỉ cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên thì hợp đồng đặt cọc đã hoàn toàn phát sinh hiệu lực, điều này sẽ giúp cho bên đặt cọc cũng như bên nhận đặt cọc có thể đảm bảo được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.
Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc được đặt ra có thể nhằm thực hiện một trong hai mục đích sau:
– Nhằm đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác
– Nhằm thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.
Mua bán đất đặt cọc số tiền bao nhiêu ?
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán. Tuy nhiên theo các luật sư, chuyên gia về pháp lý thì người mua chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà, mảnh đất nhằm để đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán. Người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và khiến người mua mất luôn tiền cọc.
Quy định về hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì hợp đồng đặt cọc cần phải có những nội dung chính sau đây.
– Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là số tiền cụ thể được viết bằng chữ và bằng số. Cần nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
– Giá chuyển nhượng. Kèm theo phương thức đặt cọc & thanh toán.
– Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
– Thời hạn đặt cọc.
– Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
– Xử lý tiền đặt cọc: Theo thỏa thuận của hai bên nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.
– Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 ( Người làm chứng )
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có cần công chứng.
Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, có thể hiểu đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:
Trường hợp 1:
Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:
– Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc
– Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
Trường hợp 2:
Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp 3:
Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:
– Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
– Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không ?
Theo Điều 119 tại Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Mặt khác, tại các quy định về đặt cọc cũng không yêu cầu cụ thể việc đặt cọc có cần lập thành văn bản hay không; cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực.
Do đó, có thể hiểu rằng chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, còn việc thể hiện ở dạng nào là tùy thuộc vào lựa chọn các bên, miễn sao không trái với tinh thần chung của bộ luật. Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc viết tay hay giấy đặt cọc viết tay đều có giá trị về mặt pháp lý.
Thực tế xét xử hiện nay cho thấy, một số trường hợp đặt cọc bằng hợp đồng viết tay hoặc thông qua lời nói vẫn có đủ căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh như đòi lại tiền cọc, phạt cọc,… Hợp đồng đặt cọc mang giá trị bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tránh được sự bội tín trong giao dịch và mang tính thực tế khi chỉ phát sinh hiệu lực sau khi các bên đã giao cho nhau tài sản đặt cọc. Vì vậy, chỉ cần thể hiện được sự giao – nhận tiền để cam kết cho một nghĩa vụ nào đó chắc chắn được thực hiện hoặc các giấy tờ liên quan chứng minh được sự tồn tại của một “lời hứa” như giấy hẹn, giấy biên nhận,… thì các bên trong mối quan hệ đặt cọc vẫn bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu khi nào.
Điều 122 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”.
Theo Điều 177, các điều kiện cần phải đáp ứng bao gồm:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc được xác lập nhưng không thỏa mãn một trong các điều kiện kể trên thì vô hiệu, kèm theo một số yêu cầu khác trong luật chuyên ngành (nếu có). Ví dụ như: Hợp đồng đặt cọc được xác lập tự nguyện, đúng mục đích và không đi ngược lại với chuẩn mực xã hội nhưng chủ thể giao kết lại chưa có năng lực pháp luật dân sự (chưa đủ tuổi) hoặc mất năng lực hành vi dân sự (bị bệnh tâm thần) thì hợp đồng đó sẽ được xem là vô hiệu.
Mặt khác, cần phải chú ý đến đối tượng đặt cọc cũng có thể là nguyên nhân khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Điều 328 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 chỉ rõ, đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Theo đó, quyền tài sản không là đối tượng đặt cọc trong trường hợp này. Ngoài ra, nếu đặt cọc bằng tiền, thì đó là tiền đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ. Đây là điểm đáng lưu ý đối với các bên trước khi tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc.
Bên cạnh đó, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc rất lớn vào việc chỉ ra mục đích của việc giao nhận tiền trên thực tế là gì, có dùng để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hay không. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.
Luật Rong Ba hy vọng bài viết trên đã có thể giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về hợp đồng đăt cọc mua bán đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về hợp đồng đăt cọc mua bán đất, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
